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Immobilien

Die gewerberechtlichen Voraussetzungen für eine Tätigkeit in der Immobilienwirtschaft verändern sich gerade beträchtlich. Wir informieren über die wichtigsten Themen.

Immobiliardarlehensvermittler und Honorar-Immobiliarsdarlehensberater (§ 34i GewO)

Neue Vorschriften für Immobiliardarlehensvermittler
Gesetz zur Umsetzung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie in Kraft getreten

Das Gesetz zur Umsetzung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie und zur Änderung handelsrechtlicher Vorschriften vom 11.03.2016 ist am 21. März 2016 in Kraft getreten. Damit werden u. a. neue gewerberechtliche Berufszugangs- und Berufsausübungsvorschriften für Immobiliardarlehensvermittler eingeführt.Wohnimmobilienkreditrichtlinie - Umsetzung

Wichtige Inhalte sind:
Neue Erlaubnispflicht nach § 34i GewO Immobiliardarlehensvermittler

Die neue Erlaubnispflicht des Immobiliardarlehensvermittlers (§ 34i GewO) erfasst die gewerbsmäßige Vermittlung von Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträgen oder entsprechende entgeltliche Finanzierungshilfen und die Beratung zu solchen Verträgen.

Unter den Begriff „Immobiliar-Verbraucherdarlehensvertrag" fallen nach der Legaldefinition des aktuellen Gesetzes entgeltliche Darlehensverträge zwischen einem Unternehmer als Darlehensgeber und einem Verbraucher als Darlehensnehmer, die entweder durch ein Grundpfandrecht oder eine Reallast besichert sind oder die für den Erwerb oder die Erhaltung des Eigentums an Grundstücken, an bestehenden oder zu errichtenden Gebäuden oder für den Erwerb oder die Erhaltung von grundstücksgleichen Rechten bestimmt sind.

Der Gesetzgeber versteht unter "entgeltlichen Finanzierungshilfen" den entgeltlichen Zahlungsaufschub sowie die sonstige entgeltliche Finanzierungshilfe, die sich auf den Erwerb oder die Erhaltung des Eigentumsrechts an Grundstücken, an bestehenden oder zu errichtenden Gebäuden oder auf den Erwerb oder die Erhaltung von grundstücksgleichen Rechten beziehen. Neu eingefügt wurde in die Klarstellung, dass ein unentgeltlicher Zahlungsaufschub als entgeltlicher Zahlungsaufschub anzusehen ist, wenn er davon abhängig gemacht wird, dass die Forderung durch ein Grundpfandrecht oder eine Reallast besichert wird.

Die Vermittlung von Bausparverträgen wird von § 34i Absatz 1 GewO nicht erfasst, weil Bausparverträge als solche keine Immobilar-Verbraucherdarlehensverträge sind. Sie bilden allerdings eine Grundlage für den etwaigen späteren Abschluss eines Darlehensvertrages, bei dem es sich oftmals um einen Immobiliar-Verbraucherdarlehensvertrag, aber auch um einen Allgemein-Verbraucherdarlehensvertrag handeln kann. Wegen dieser Verknüpfung wird von der Bundesregierung noch geprüft, ob eine ausdrückliche Einbeziehung der Vermittler von Bausparverträgen in den Anwendungsbereich des § 34i GewO zu einem späteren Zeitpunkt sachgerecht erscheint.
Keine getrennte Erlaubnispflicht für Immobiliardarlehensvermittler und Honorar-Immobiliardarlehensberater

Eine eigene Erlaubnispflicht für den Honorar-Immobiliardarlehensberater ist im Gegensatz zum Honorar-Finanzanlagenberater nach § 34h GewO nicht vorgesehen. Obwohl es sich bei der Erbringung von Beratungsleistungen nach der Wohnimmobilienkreditrichtlinie um eine Tätigkeit handelt, die von der Kreditvermittlungstätigkeit zu unterscheiden ist, sieht das Gesetz nur einen einheitlichen Erlaubnistatbestand vor. Wird der Gewerbetreibende jedoch als Honorar-Immobiliardarlehensberater tätig, gelten hierfür spezielle Berufspflichten.
Erlaubnisvoraussetzungen

Die Erlaubnisvoraussetzungen für den Immobiliardarlehensvermittler orientieren sich an den bereits bekannten Bestimmungen für Finanzanlagen- und Versicherungsvermittler: Neben der schon bisher notwendigen Zuverlässigkeit und den geordneten Vermögensverhältnissen hat der Immobiliardarlehensvermittler eine Berufshaftpflichtversicherung (oder eine gleichwertige Garantie) sowie Sachkunde nachzuweisen. Notwendig ist ferner, dass der Gewerbetreibende seine Hauptniederlassung oder seinen Hauptsitz im Inland hat und seine Tätigkeit als Immobiliardarlehensvermittler auch im Inland ausübt. Einzelheiten zur Berufshaftpflicht (oder der gleichwertigen Garantie) und der Sachkunde werden nicht durch das Gesetz selbst, sondern durch die Verordnung über die Immobiliardarlehensvermittlung (ImmVermV) geregelt. Einzelheiten dieser Verordnung werden aktuell vom Bundesrat unter dem Arbeitstitel "Verordnung zur Einführung einer Verordnung über Immobiliardarlehensvermittlung und zur Änderung weiterer Verordnungen" als BR-Drs. 113/16 beraten. Neben einem Katalog von Berufsqualifikationen, welche der Sachkundeprüfung zum "geprüften Fachmann für Immobiliardarlehensvermittlung" gleichgestellt werden, werden u. U. auch Abschlüsse der gemeinsamen Lernzielkatalogs als Sachkundenachweis definiert. Hierfür bleibt jedoch das Verordnungsgebungsverfahren abzuwarten, mit dessen Beginn zeitnah zu rechnen ist. In der Verordnung werden voraussichtlich dann auch die Konstellationen berücksichtigt sein, in denen auf den praktischen Teil der Sachkundeprüfung verzichetet werden kann.
Nichterforderlichkeit der Sachkundeprüfung ("Alte Hasen-Regelung"):

Für Personen, die langjährig und ununterbrochen selbständig oder unselbständig eine Tätigkeit als Immobiliardarlehensvermittler ausgeübt haben, wird eine "Alte Hasen-Regelung" eingeführt. Die erforderliche Sachkunde wird vermutet, sofern der Gewerbetreibende eine ununterbrochene Tätigkeit seit dem 21. März 2011 durch Vorlage geeigneter Unterlagen nachweisen kann (selbständig tätige Vermittler insbesondere durch die Erlaubnisurkunde nach § 34c Absatz 1 Satz 1 GewO als Darlehensvermittler sowie zum Beispiel durch Vertragskopien oder Provisonsabrechnungen; unselbständig tätige Vermittler zum Beispiel durch den Arbeitsvertrag, Arbeitszeugnisse oder eine Bestätigung des Arbeitgebers). Der Gesetzgeber hat hierbei die Initiave der bayerischen IHKs aufgriffen, auf das Vorliegen einer Erlaubnis nach § 34c GewO als Immobilienmakler zu verzichten. Vorbehaltich der Entscheidung des Bundesrats wird somit eine Erlaubnis nach § 34c Absatz 1 GewO als Darlehensvermittler ausreichen. Kurzfristige Unterbrechungen wie z. B. Fortbildungsveranstaltungen, Krankheiten, Kuren, Urlaub oder die gesetzlichen Mutterschutzzeiten stellen keine Unterbrechung dar. Auch Elternzeiten können in einem angemessenen Rahmen berücksichtigt werden.
Sachkunde und Zuverlässigkeit auch bei mitwirkenden Angestellten und Personen in leitender Funktion

Das Gesetz sieht zudem vor, dass der Immobiliardarlehensvermittler Personen, die bei der Vermittlung oder Beratung (nicht zwangsläuftig unmittelbar!) mitwirken oder in leitender Position für diese Tätigkeit verantwortlich sind, nur dann beschäftigen darf, wenn deren Zuverlässigkeit und Sachkunde geprüft wurde. Damit geht die Vorschrift im Anwendungsbereich über die vergleichbare Regelung der Finanzanlagenvermittler nach § 34f GewO hinaus, die nur die Beschäftigten dem Sachkundeerfordernis unterwirft, die unmittelbar bei der Beratung und Vermittlung, also am "point of advice/sale" mitwirken. Aktuell wird diskutiert, ob nicht zudem eine Vorgabe gemacht werden soll, dass die Struktur der Vergütung der in dem Gewerbebetrieb beschäftigten Personen deren Fähigkeit nicht beeinträchtigen darf, im besten Interesse des Darlehensnehmers zu handeln. Insbesondere ist hier an eine Unvereinbarkeit der Vergütung mit Koppelungszielen zu denken.
Vereinfachtes Verfahren und Zeitplan für Inhaber einer Erlaubnis nach § 34c Absatz 1 Satz 1 GewO als Darlehensvermittler

Wird die Erlaubnis unter Vorlage der bisherigen Erlaubnisurkunde gemäß § 34c Absatz 1 Satz 1 GewO als Darlehensvermittler beantragt, so erfolgt keine Prüfung der Zuverlässigkeit und der Vermögensverhältnisse.

Für Gewerbetreibende, die am 21. März 2016 eine Erlaubnis zur Vermittlung des Abschlusses von Verträgen im Sinne des § 34i Absatz 1 GewO nach § 34c Absatz 1 Satz 1 GewO als Darlehensvermittler haben und die Verträge über Immobiliardarlehen im Sinne des § 34i Absatz 1 GewO weiterhin vermitteln wollen, sieht es das Gesetz als ausreichend an, wenn diese bis zum 21. März 2017 eine Erlaubnis als Immobiliardarlehensvermittler nach § 34i Absatz 1 GewO besitzen. Bis zur Erteilung einer Erlaubnis nach § 34i GewO kann der Gewerbetreibende jedoch keinen Gebrauch vom Notifizierungsverfahren für die Tätigkeit in anderen EU-/EWR-Staaten machen.
Ausnahmen von der Erlaubnispflicht

Das Gesetz lässt von der Erlaubnispflicht nach § 34i Absatz 1 GewO in zwei Fällen Ausnahmen zu:

1. Kreditinstitute, für die eine Erlaubnis nach § 32 Absatz 1 KWG erteilt wurde, und Zweigstellen von Unternehmen im Sinne des § 53b Absatz 1 Satz 1 KWG.

2. Immobiliardarlehensvermittler, die den Abschluss von Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträgen oder entsprechenden entgeltlichen Finanzierungshilfen vermitteln oder Dritte zu solchen Verträgen beraten wollen und dabei im Umfang ihrer Erlaubnis handeln, die dem jeweiligen Gewerbetreibenden auf Grundlage der Wohnimmobilienkreditrichtlinie in seinem Herkunftsmitgliedstaat erteilt wurde. Macht der Gewerbetreibene eines EU-/EWR-Staats von dieser Regelung Gebrauch, werden seine Daten auch in das deutsche Register nach § 11a Absatz 1 GewO eingetragen.
Registrierungspflicht

Sowohl der Immobiliardarlehensvermittler als auch die unmittelbar bei der Vermittlung oder Beratung mitwirkenden oder dafür verantwortlichen Personen unverzüglich nach Aufnahme ihrer Tätigkeit müssen in das bereits vom Finanzanlagen- und Versicherungsvermittlerrecht bekannte Register nach § 11a GewO eingetragen werden. Der Kreis der Beschäftigten, welche die Sachkunde nachweisen müssen, ist somit weiter als der Zahl von registrierungspflichtigen Beschäftigten.
Berufspflichten

Immobiliardarlehensvermittler werden ferner auch Berufspflichten (z. B. getrennte Verwaltung von Vermögenswerten des Kreditnehmers, Rechnungslegung nach der Ausführung des Auftrags) einzuhalten haben. Auch hier werden die Einzelheiten erst durch entsprechende Verordnungen geregelt werden. Das Gesetz legt jedoch rechtliche Rahmenbedingungen dafür fest, wenn der Vermittler eine „unabhängige Beratung" anbietet oder als „unabhängiger Berater" auftritt („Honorar-Immobiliardarlehensberater"). Danach muss er seiner Empfehlung, die die Bedürfnisse, die finanzielle Situation und die persönlichen Umstände des Kreditnehmers berücksichtigt, eine hinreichende Anzahl von auf dem Markt angebotenen Immobilienkreditverträgen zu Grunde legen. Zudem darf er vom Kreditgeber keine Zuwendungen annehmen oder von ihm in anderer Weise abhängig sein. Voraussichtlich werden weitere Berufspflichten (insbesondere zur Aufzeichnungs- und Aufbewahrungspflicht) im Entwurf der ImmVermV-E enthalten sein. Zusätzliche Pflichten für den Gewerbetreibenden (z. B. Informationspflichten) werden beispielsweise in §§ 13a und b des Artikel 247 EGBGB normiert sein.
Auswirkung auf die Vermittlung anderer Darlehensverträge

Die Vermittlung anderer Darlehensverträge fällt weiterhin unter die Erlaubnispflicht nach § 34c Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 GewO. Allerdings ist zu beachten, dass die Vermittlung und Beratung über partarische Darlehen und Nachrangdarlehen als Vermögensanlagen (siehe Kleinanlegerschutzgesetz) seit dem 10. Juli 2015 der Erlaubnispflicht nach § 34f Absatz 1 Satz 1 Nummer 3 GewO unterfallen.
Öffentlicher "Pranger"

In Umsetzung der Richtlinienbestimmungen sieht das Gesetz einen öffentlichen "Pranger" vor. Danach kann die zuständige Behörde jede in das Gewerbezentralregister einzutragende, nicht mehr anfechtbare Entscheidung wegen Verstößen mit gewerberechtlichem Bezug öffentlich bekannt machen, sofern eine solche Bekanntgabe die Stabilität der Finanzmärkte nicht ernstlich gefährdet und den Beteiligten keinen unverhältnismäßig hohen Schaden zufügt. Die Bekanntmachung erfolgt in einem solchen Fall durch Eintragung in das Register nach § 11a Absatz 1 GewO.
Erlaubnis- und Aufsichtszuständigkeit

Die Erlaubnis- und Aufsichtszuständigkeit wird wie beim Finanzanlagenvermittlerrecht durch den jeweiligen Landesgesetzgeber bestimmt. In Bayern hat der Ministerrat in seiner Sitzung am 8. März 2016 beschlossen, die Zuständigkeit (in Übereinstimmung mit den Erlaubnistatbeständen der § 34f/h GewO) ab dem 1. April 2016 auf die bayerischen IHKs zu übertragen (vgl. das hierzu Zuständigkeit für § 34i GewO in Bayern). Die IHK für München und Oberbayern wird die Aufgabe der Erlaubnis- und Registerzuständigkeit (mit Ausnahme des Zuständigkeitsbereichs der IHK Aschaffenburg) für alle bayerischen IHKs wahrnehmen.
Einschätzung des Bundesrates

Der Bundesrat bedauert, dass das Gesetz keine Obergrenze für die Höhe des Dispositions- und Überziehungskreditzinses vorsieht. Er hält zudem die Voraussetzungen, die eine Beratungspflicht des Kreditinstituts bei Überziehung von Konten auslösen für zu hoch und fordert deren Absenkung. Zudem sollten Kreditverträge mit fehlerhafter Widerrufsbelehrung, die zwischen dem 1. August 2002 und dem 10. Juni 2010 abgeschlossen wurden, nach Ansicht des Bundesrates noch bis zu zwölf Monaten und 14 Tagen nach Inkrafttreten des Gesetzes widerrufen werden können. Die Entschließung wird der Bundesregierung zugeleitet, die sich in den nächsten Wochen mit ihr befassen wird

Merkblatt Immobiliardarlehensvermittler

Wohnimmobilienkreditrichtlinie

Gesetz zur Umsetzung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie (Änderung der Gewerbeordnung vgl. Art. 10 des Gesetzes)

Neuregelungen für Immobilienmakler, Wohnungseigentums- und Mietwohnungsverwalter

Neuregelungen für Immobilienmakler, Wohnungseigentums- und Mietwohnungsverwalter

Für Immobilienverwalter und -makler brechen am 1. August 2018 neue Zeiten an. Ab diesem Zeitpunkt gilt das Gesetz zur Einführung einer Berufszulassungsregelung für gewerbliche Immobilienmakler und Wohnimmobilienverwalter. Das Gesetz wurde - wie schon seit längerem erwartet - am 23. Oktober 2017 im Bundesgesetzblatt verkündet.

Immobilienmakler und Wohnungseigentumsverwalter

Wesentliche Inhalte

Für Immobilienmakler wird neben der gewerberechtlichen Erlaubnis eine regelmäßige Fortbildungspflicht eingeführt, d.h. 20 Stunden innerhalb von drei Jahren. Für Gewerbetreibende mit staatlich anerkannten Aus- oder Fortbildungsabschluss (= Immobilienkaufmann) oder Immobilienfachwirt) setzt die Fortbildungspflicht erst nach drei Jahren ein. Der ursprunglich geplante Sachkundenachweis ist entfallen.

Wohnungseigentumsverwalter und die Verwalter von Mietwohnungen benötigen ab dem 1. August 2018 erstmals eine eigene Erlaubnis (§ 34 c Absatz 1 Nr. 4 GewO neu) und haben eine Fortbildung von 20 Stunden innerhalb von drei Jahren sowie den Abschluss einer Berufshaftpflichtversicherung nachzuweisen.

Mitarbeiter der Immobilienmakler, Wohnungseigentums- und Mietwohnungsverwalter müssen ebenfalls dieser Fortbildungspflicht nachkommen, wenn sie unmittelbar bei der erlaubnispflichtigen Tätigkeit mitwirken.

Einzelheiten zur Fortbildungsverpflichtung und der Berufshaftpflichtversicherung werden in der Makler- und Bauträgerverordnung geregelt. Ein Referentenentwurf des Bundeswirtschaftsministeriums zur Änderung der Verordnung liegt jetzt vor.

Neu eingeführt wird eine Informationspflicht des Verwalters und des Maklers gegenüber dem Verbraucher/Auftraggeber über absolvierte Fortbildungen ("aktiver Verbraucherschutz").

Welche Behörde in Bayern für die Erteilung der neuen Erlaubnis zuständig sein wird, ist noch nicht entschieden.

Übergangsvorschriften

Wohnungseigentumsverwalter und Verwalter von Mietwohnungen die am 1. August 2018 Wohnungen verwaltet haben und diese Tätigkeit auch weiterhin ausüben wollen, haben bis zum 1. März 2019 Zeit die neue Erlaubnis nach § 34 c Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 GewO zu beantragen.

Weitere Informationen:

Merkblatt für Immobilienmakler, Darlehensvermittler, Bauträger und -betreuer, Wohnimmobilienverwalter
Bundestagsbeschluss vom 21.06.2017

Zertifiziert nach

DIN EN ISO 9001 : 2008